RICERCA ITALIANA     

Programma di ricerca

VALUTAZIONE INTEGRATA E MONITORAGGIO NEI PROCESSI DI SVILUPPO DELLE GRANDI AREE URBANE DEGRADATE

Università di riferimento

Università degli Studi di PALERMO - INGEGNERIA DELLE INFRASTRUTTURE VIARIE - PALERMO(PA)

Responsabile dell'Unità di ricerca

Marco SIMONOTTI

Descrizione

Ricognizione bibliografica degli standard estimativi delle principali organizzazioni internazionali e degli standard contabili delle principali organizzazioni internazionali:
· Generally accepted valuation principles (GAVP),
· International Valuation Standards Committee (IVSC),
· Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS),
· The European Group of Valuers' Associations (TeGOVA),
· International Accounting Standard Board (IASB),
· International Federation of Accountants (IFAC),
· International Organisation of Security Commissions (IOSCO),
· International Association of Assessing Officers (IAAO).
Studio degli standard nazionali:
· Codice di Tecnoborsa,
· Standard di rilevazione dei dati immobiliari (M. Simonotti, M. d'Amato),
· Codice di condotta (M. Simonotti, M. d'Amato).
L'introduzione e l'applicazione degli standard di valutazione sono fondamentali per il consolidamento del mercato immobiliare e finanziario. Le peculiari caratteristiche economiche, legali e istituzionali del mercato immobiliare italiano pongono particolari problemi ai valutatori. Tali caratteristiche comprendono lo studio:
- della struttura legale, che non consente un efficace funzionamento del mercato immobiliare, dove ad esempio la pianificazione della destinazione di uso della terra è essenziale per l'analisi del più conveniente e miglior uso degli immobili (HABU);
- della mancanza di informazioni pubbliche o della difficoltà di reperire informazioni relative alle operazioni commerciali, o altre importanti informazioni necessarie per eseguire valutazioni adeguate;
- della maggiore volatilità dei mercati immobiliari, dovuta a fattori interni, quali una scarsa raccolta e divulgazione delle informazioni di mercato, e a fattori esterni, quali la eccessiva sensibilità verso i flussi finanziari inattesi;
- della mancanza di valutatori professionisti adeguatamente formati, le cui analisi sono fondamentali per sostenere il processo decisionale degli operatori di mercato; in assenza di valutazioni affidabili, i mercati immobiliari non sono in grado di funzionare in modo efficiente; il ruolo centrale dei valutatori professionisti nel funzionamento efficiente del mercato immobiliare deve essere maggiormente compreso ed apprezzato dai fruitori dei servizi di valutazione, dalle autorità di regolamentazione, dai governi e dal pubblico in generale;
- degli standard nazionali di valutazione rudimentali, non aggiornati o provvisori;
- delle pressioni esterne dovute a una regolamentazione scarsa o totalmente assente sulle questioni relative alle valutazioni, da parte dei supervisori dei mercati finanziari e della professione valutativa stessa; i valutatori si trovano a volte a sostenere una pressione ingiustificata e/o eccessiva proveniente dalle parti interessate, quali istituzioni e clienti;
- delle azioni eccessive o insufficienti dello Stato, per le quali si determinano interferenze nelle strutture economiche, legali ed istituzionali alla base del mercato immobiliare, in modo tale da impedirne un funzionamento efficiente;
- dell'importanza crescente degli affari immobiliari trattati nelle forme del leasing, della permuta, del diritto di superficie, dell'usufrutto, della multiproprietà, ecc.
In questo quadro gli studiosi, le Università e le istituzioni scientifiche non possono esimersi dall'avviare iniziative per favorire la conoscenza e la diffusione degli standard estimativi internazionali; con ciò favorendo la trasparenza e l'efficienza del mercato immobiliare, al fine di migliorare le condizioni degli affari per gli operatori professionali, per gli investitori e le imprese e per i consumatori. È ovvio che queste iniziative hanno valore di supplenza temporanea di quelle da prendersi nel mondo delle promozioni, degli investimenti, del finanziamento e degli affari immobiliari. Il ruolo di supplenza riguarda anche la pubblica amministrazione nei processi di razionalizzazione valutativa con fini di giustizia economica, di perequazione degli interessi e di equità fiscale. Questo ruolo transitorio deve mirare a prospettare un quadro di riferimento per aggregazioni autonome di soggetti e associazioni indipendenti, come quelle che già operano all'estero con diverse finalità e campi di azione.
L'individuazione di standard di qualità riguarda i valutatori nel campo delle stime immobiliari, attraverso requisiti di competenza, di esperienza e di condotta a seguito delle indicazioni dei clienti, dei potenziali utenti e delle istituzioni. Gli standard valutativi mirano a qualificare la figura del valutatore esperto attraverso l'appartenenza ad un'organizzazione nazionale, formata da professionisti con comprovate competenze nel settore immobiliare, i quali seguono un iter formativo e sono sottoposti ad una prova di ammissione. Gli standard prescrivono modelli di prestazioni uniformi e di qualificazione della pratica professionale valutativa.
La predisposizione di documenti fondativi riguarda la prefigurazione di standard di rilevazione di dati immobiliari, che rispondano a requisiti di veridicità e a modalità di raccolta, di archiviazione e di consultazione uniformi, per la costituzione di banche dati dei prezzi immobiliari e dei costi, e per la comprova dei dati necessari alle stime; con particolare riferimento alle stime immobiliari per i prestiti e i mutui e alle stime compiute per l'autorità giudiziaria.
L'introduzione di un codice di condotta per il professionista che opera nel campo delle stime immobiliari è necessario per la qualità del servizio valutativo prestato alla committenza, ossia all'insieme delle caratteristiche che conferiscono alla consulenza estimativa la capacità di soddisfare esigenze espresse e implicite. La proposizione di un codice di autodisciplina intende ispirarsi a quelli esistenti per le organizzazioni estimative degli altri paesi, adattandoli alle peculiarità del nostro sistema economico e sociale.
Si tratta di studi, di applicazioni e di documenti preliminari per la fissazione di standard estimativi definitivi, che devono essere confermati dall'esperienza e dalla generale condivisione ad opera delle organizzazioni di settore.